بازار املاک دبی در سال ۲۰۲۵ با عبور حجم معاملات از مرز نیم تریلیون درهم، یکی از درخشانترین دورههای خود را تجربه میکند؛ رشدی که با هجوم سرمایههای خارجی، رونق پروژههای لوکس و سیاستهای منعطف این شیخنشین همراه شده است. اما همزمان با ثبت این رکورد تاریخی، افزایش شتابان عرضه مسکن و هشدار نهادهای بینالمللی، این پرسش را پررنگ کرده که آیا دبی در مسیر یک ثبات پایدار حرکت میکند یا در آستانه ترکیدن حباب قیمتی قرار گرفته است؟
به گزارش درنا ریپورت، بازار املاک دبی با عبور فروش ملک در سال ۲۰۲۵ از مرز نیم تریلیون درهم همچنان در حال تاختوتاز است؛ موضوعی که این شهر به یکی از جذابترین مقاصد سرمایهگذاری تبدیل کرده است. در این میان سؤالی حیاتی برای ساکنان و سرمایهگذاران به وجود میآید که آیا این شتاب ادامه خواهد داشت؟
در حالی که ورود سرمایههای خارجی نقش مهمی در حفظ قیمتها ایفا کرده، افزایش سریع عرضه واحدهای مسکونی در سالهای آتی، زنگ خطر اصلاح قیمتی را به صدا درآورده است. در ادامه این گزارش از «درنا ریپورت» به تحلیل دقیق این موضوع خواهیم پرداخت که قدرت خرید داخلی چگونه تحتتأثیر قرار گرفته و آیا دبی میتواند بدون فرو رفتن در دام عرضه بیش از حد، این دوره طلایی را به یک ثبات پایدار تبدیل کند؟
دادهها چه میگویند؟
به گزارش «گلف نیوز»، بازار املاک و مستغلات دبی در سال ۲۰۲۵ به رکورد ۵۲۵ میلیارد و ۸۷۰ میلیون درهم فروش رسید، بهگونهای که با افزایش تقاضا فروش ملک در ۲۹۰ روز اول سال از کل سال ۲۰۲۴ پیشی گرفته است. طبق دادههای اداره زمین دبی (DLD) که توسط «امارات الیوم» گردآوری شده، این شیخنشین از ژانویه تاکنون ۱۶۸ هزار و ۵۴۰ معامله ثبت کرده است، در حالی که این رقم در کل سال گذشته ۱۸۰ هزار و ۸۶۰ معامله بوده است.
این ارقام، علیرغم بازه زمانی کوتاهتر نشاندهنده شتاب قوی سرمایهگذاران و اعتماد به بازار است. این عملکرد استثنایی ناشی از تقاضای قوی برای املاک مسکونی لوکس، در کنار ابتکارات دولتی، ثبات نظارتی و سیاست اقتصادی انقباضی بوده است. اعطای وام مسکن به ۳۳ هزار و ۷۸۰ مورد با مبلغ ۱۴۰ میلیارد و ۶۶۰ میلیون درهم رسید، در حالی که کمکهای بلاعوض املاک در مجموع به هفت هزار و ۶۳۷ مورد با مبلغ ۴۲ میلیارد و ۷۳۰ میلیون درهم رسید. در مجموع معاملات املاک و مستغلات امارات به ۷۰۹ میلیارد و ۲۶۰ میلیون درهم رسید که بیش از ۹۳ درصد از کل معاملات سال ۲۰۲۴ است. این رشد انفجاری و رکوردی باعث شده برخی صاحبنظران از احتمال وجود حباب و سقوط یکباره بازار املاک دبی صحبت کنند.
حباب قیمتی یا افزایش قیمت پایدار؟
به گزارش «خلیج تایمز»، طبق شاخص ۲۰۲۵ بانک «UBS»، دبی در معرض خطر حباب قیمتی قرار دارد، با این حال مردم محلی به رشد جمعیت و تقاضای قوی بهعنوان نشانههایی از ثبات بازار اشاره میکنند. هنگامی که شاخص حباب املاک و مستغلات جهانی توسط بانک «UBS» منتشر شد، یکی از یافتههای برجسته صعود دبی به دسته مناطق با ریسک بالا بود.
بازار املاک امارات از اواسط سال ۲۰۲۳ شاهد افزایش دو رقمی قیمتها بوده است و اکنون قیمتها حدود ۵۰ درصد بیشتر از پنج سال پیش هستند. این شاخص، ریسک بالایی را برای ترکیدن حباب املاک دبی در نظر گرفته و آن را در همرده ریسک لسآنجلس، آمستردام و ژنو قرار داد. این موضوع این سؤال را مطرح میکند که آیا دبی باید نگران ترکیدن قریبالوقوع حباب قیمتی باشد یا اینکه اصول بنیادی آن بهاندازه کافی قوی هستند که در برابر یک مرحله رکود مقاومت کند؟
ریسک حباب قیمت املاک دبی در مقایسه با رقبا
ماریو ولپی، معاون ارشد مشاور سرمایهگذاری در شرکت املاک آلیجنس، در گفتوگویی با «خلیج تایمز» میگوید: اگرچه هرگونه افزایش در این شاخص از سطح پایینتر قبلی هرگز مورد استقبال قرار نمیگیرد، من معتقدم که باید همه عوامل را ارزیابی کنیم. واضح است که بازار املاک و مستغلات دبی نمیتواند سالبهسال به رشد خود ادامه دهد؛ با این حال، اصول این روند صعودی واضح است.
رونق مسکن توکیو ناشی از ورود سرمایههای خارجی و تضعیف ارز است، اما قدرت خرید بهشدت کاهش یافته است. زوریخ نرخ بهره بسیار پایین را با تقاضای خارجی قوی ترکیب میکند و نسبت قیمت به اجارهبها را به بالاترین حد در بین تمام شهرهای مورد مطالعه رسانده است. مادرید، مانند دبی، امسال شاهد افزایش شدید ریسک حباب خود بود. قیمتها در پایتخت اسپانیا به قیمت واقعی ۱۴ درصد افزایش یافته است که سریعترین رشد در سطح جهان است. از سوی دیگر، شهرهایی مانند لندن، پاریس و هنگکنگ در دسته کمریسک طبقهبندی میشوند. قیمتها در آنجا اصلاح یا راکد شدهاند و مقررات سختگیرانهتر یا شرایط اقتصادی ضعیف، رونق را مهار کرده است.
دبی در میانه قرار دارد؛ بیش از سنگاپور، فرانکفورت یا سیدنی در معرض خطر است، اما همچون میامی یا توکیو با ریسک شدید همراه نیست.
آیا دبی متفاوت است؟
دلایلی وجود دارد که فکر کنیم دبی ممکن است سقوطهای گذشته را تکرار نکند. برخلاف بازارهایی مانند ونکوور یا سیدنی که مالیات بر خریداران خارجی و سقف اجاره را وضع کردند، دبی همچنان یک بازار آزاد با مقررات سبک است.
در این میان نوع خانه نیز موضوعی مهم است. ویلاها از زمان همهگیری کرونا برندگان بزرگ بودهاند، به طوری که قیمت آنان در اواخر سال ۲۰۲۴ در مقایسه با سال قبل ۲۰ درصد افزایش یافته است. آپارتمانها نیز در همین مدت ۱۸ درصد افزایش قیمت داشتهاند. کارشناسان انتظار دارند تقاضای ویلا در کوتاهمدت قوی باقی بماند، اما هشدار میدهند که با افزایش تعداد مجتمعهای مسکونی، رشد آن کند خواهد شد.
آپارتمانها، بهویژه در مناطق میانرده بازار، ممکن است پس از پیشیگرفتن عرضه از تقاضا، شاهد کاهش شدیدتر قیمت باشند. برای خریداران، این میتواند به معنای معاملات بهتر برای آپارتمانها باشد. برای خانوادهها، ویلاها گران باقی خواهند ماند، اما با افزایش کمتر قیمتها.
کارشناسان تأکید میکنند با وجود افزایش عرضه، بازار مسکن امارات متحده عربی با ثبات باقی خواهد ماند که به ساکنان، چه مستأجر، چه خریدار یا سرمایهگذاران بلندمدت، امنیت بیشتری میدهد. این امر به عرضهکنندگان اجازه میدهد تا با انعطافپذیری بیشتری با بازار منطبق شوند و بازده نسبتاً بالای اجاره حفظ شود. علاوه بر این، بازار املاک و مستغلات دبی اکنون متنوعتر شده است. خانههای لوکس با برند، پروژههای ساحلی و پلتفرمهای سرمایهگذاری خرد دامنه انتخاب خریداران را گسترش داده است.
گزارش «UBS» نیز خاطرنشان میکند که قیمتها با توجه به استانداردهای جهانی نسبتاً مقرونبهصرفه باقی ماندهاند. رواج خریداران نقدی و نقش این شهر بهعنوان یک پناهگاه امن ژئوپلیتیکی و مالی نیز به انعطافپذیری آن میافزاید.
سرمایهگذاران ثروتمند از روسیه، هند، آفریقا و به طور فزایندهای از اروپا، به دنبال املاک در دبی بهعنوان سپری در برابر بیثباتی در داخلی خود بودهاند. این تقاضای بینالمللی، جریانهای سرمایهای چسبندهتری نسبت به حبابهای صرفاً سوداگرانه داخلی ایجاد میکند.
نقطه ضعف دبی در چیست؟
با وجود این نقاط قوت، برخی نقاط ضعف نیز برجسته هستند؛ رشد درآمد بسیار عقبتر از تورم املاک بوده و موجب کاهش قدرت خرید و تقاضای طبیعی از سوی ساکنان شده است. همچنین، اتکا به سرمایهگذاران خارجی دبی را در برابر تغییرات در احساسات جهانی آسیبپذیر کرده است. اگر قیمت نفت کاهش یابد، خطرات ژئوپلیتیکی افزایش یابد یا عربستان سعودی روند جذب سرمایه دبی را منحرف کند، تقاضا میتواند بهصورت ناگهانی کاهش یابد؛ در حالی که ساختوساز در حال افزایش است.
«UBS» هشدار میدهد که مجوزهای جدید میتوانند بهزودی به سطح سال ۲۰۱۷ برسند، زمانی که سیل عرضه، رکود را تشدید کرد. در حالی که توسعهدهندگان همچنان خوشبین هستند، تاریخ نشان میدهد که عرضه بیش از حد اغلب پاشنه آشیل دبی بوده است. این شاخص عنصر روانی را برجسته میکند: وقتی خریداران باور کنند که قیمتها نمیتوانند بالاتر بروند، حرکت میتواند بهسرعت تغییر کند. در بازاری بهاندازه بازار دبی که به احساسات وابسته است، این یک ریسک محسوب میشود.
لازم به یادآوری است که گزارش «UBS» سقوط قریبالوقوع را پیشبینی نمیکند. با این حال هشدار میدهد که خطرات در حال افزایش هستند. قیمتها در حال حاضر به اوجهای قبلی خود بازگشتهاند، قدرت خرید رو به وخامت است و خطرات عرضه در حال افزایش است، اما دبی عادت دارد به مردم ثابت کند که اشتباه میکنند.
همچنین بر اساس گزارش «رویترز» و ارزیابی مؤسسه رتبهبندی «Fitch»، بازار املاک دبی پس از چند سال رشد پرشتاب، در آستانه یک اصلاح قیمتی دو رقمی (حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد) قرار دارد. علت اصلی این روند، افزایش قابل توجه عرضه واحدهای مسکونی در سالهای ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ عنوان شده است.
«فیچ» تأکید میکند این وضعیت به معنای سقوط بازار نیست، بلکه اصلاح طبیعی پس از یک دوره رونق شدید است؛ فرصتی برای سرمایهگذاران بلندمدت و ریسکی جدی برای معاملات کوتاهمدت و پروژههای انبوه.
پیشبینی اصلاح قیمت املاک در امارات متحده عربی در سال ۲۰۲۶
به گزارش «گلف نیوز» طبق گزارش جدید مؤسسه رتبهبندی «مودیز»، قیمت مسکن در امارات متحده عربی میتواند از سال ۲۰۲۶ با ورود دهها هزار آپارتمان و ویلای جدید به بازار، کاهش یابد. برای ساکنان، این میتواند به معنای انتخاب بیشتر، اجارهبهای ثابتتر و بازار مسکنی با التهاب کمتر باشد. «مودیز» میگوید قرار است بیش از ۱۵۰ هزار خانه جدید بین سالهای ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۷ تحویل داده شود؛ این یعنی حدود ۲۰ درصد افزایش در موجودی مسکن دبی.
این گزارش پیشبینی میکند که این موج عرضه منجر به «اصلاح قیمت ملایمی از سال ۲۰۲۶» خواهد شد. برای خریداران، این میتواند به معنای قدرت چانهزنی بیشتر باشد. برای مستأجران، میتواند به معنای آسودگی خاطر پس از سالها افزایش شدید اجارهبها باشد.
انتهای پیام/
